环球·体育(中国)官方网站逃离房地产贝壳做起万亿家装?
2022-06-13 09:09

  去年 5 月,贝壳灵魂人物左晖走了,今年 5 月贝壳完成回港上市,并在月尾发布了回港后的一季度未经审计业绩报告。

  今年以来的头三个月,贝壳营收 125 亿,同比下降 39%,净利润由盈转亏,由去年盈利 10.6 亿转为今年同期亏损 6.2 亿。

  净利润由盈转巨亏、收入近乎腰斩,但尽管这样,业绩发布后,贝壳美股收盘涨超 16%,儿童节这天,贝壳港股高开 12%,几乎毫无波澜地走到了尾盘的 13%。

  这一幕像极了 2020 年 3 月的,不是霍乱就是爱情了。现在,有必要重新认识一下这个国内最大的房产交易平台了。

  纵向对比看,说贝壳一季度业绩惨不忍睹并不为过,但从房地产当下的形势客观来说,贝壳一季度这种糟糕的表现也在预期之内。

  贝壳研究院数据显示,一季度全国重点 62 城新房商品住宅签约面积同比下降 41%,三四线城市下降尤其严重,到达 47%;同样,一季度二手房成交量虽较去年同期高点下降约四成。

  宏观环境反映到贝壳业绩上就是,2022 年一季度贝壳总交易额(GTV)为 5860 亿元,同比下降 45%,这个 GTV 作用到贝壳的营收上就是 39% 的降幅——相比 GTV 降幅缩减了 6 个百分点,这样看,贝壳的营收还不赖。

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  具体来看,存量房业务、新房业务、新兴业务及其他分别实现收入约 62 亿、59 亿、5 亿,同比分别降低 39%、41%、15%。

  简单总结就是,贝壳作为国内头部的房产交易平台,收入变化紧跟着房地产宏观环境,没有实现领先,也没拖后腿,这算不幸中的万幸了。

  但另一方面,在房地产行业表现如此骨感的背景下,贝壳要实现交易额和营收的增长有如天方夜谭。就像所有公司一样,如果一个业务无法通过开源增收,剩下的就是节流降本。

  去年 10 月,多家媒体报道贝壳上海的产品研发和金融部分裁员,今年三月,贝壳再次被爆裁员,主要涉及二手房和新房交易服务事业群。

  财报显示,去年年中,贝壳约有 55 万经纪人,去年末降到 45 万,今年一季度末,经纪人剩下 43 万,一年不到少了 12 万人。

  同样减少的还有门店,2021 年末,贝壳有 5.1 万家门店,到了一季度末剩下 4.6 万,少了 5000 家。

  财报解释道,由于人员减少(以及信用损失准备),贝壳一季度的一般及行政费用减少了 27.5% 至 15.3 亿;另外由于广告和推广营销活动减少,一季度销售和市场费用 8.6 亿,同比减少了 22.8%。

  相比 三费 开支,营业成本(分佣、薪酬、门店成本等)的巨额下滑更加明显,从 2021 年一季度的 159 亿下降 35% 至今年同期的 103 亿。

  说到这,再对比贝壳去年一季度赚的 10.6 个亿到今年亏损的 6.2 个亿,你就知道这中间多么不易了。

  显而易见,即使作为国内最大的房产交易平台,在房地产的大环境下,贝壳也不可能凭借头部效应捞到什么好处。

  也许对于房产经纪业务的急转直下早有预感,2021 年 11 月,贝壳董事长兼 CEO 彭永东对外宣布了 一体两翼 战略, 一体 指的是房产交易业务, 两翼 指家装和租赁。

  《2021 中国城市租住生活蓝皮书》指出,2021 年我国的住房租赁市场规模已经达到 2 万亿,按照年均 2% 的城镇化率看,2030 年将达到近 10 万亿。

  另有中国装饰行业协会数据显示,2015-2019 年,我国家装行业的市场规模复合年均增长率为 8.46%,2019 年市场规模达到 2.74 万亿元。前瞻产业研究院预计,2023 年这一规模将达到 3.2 万亿。

  链家成立于 2001 年,早期除了做房产交易外,自己也做房产租赁代理业务。2011 年,链家成立了自己的长租公寓品牌自如,开始了自营租赁市场。不过,搞自营需要对房子重新装修,所以自如后来也自然而然的涉足装修行业。最近自如开内部员工会议提到,自如现在年装修的房源已经达到 7.5 万套。

  在成立自如两年后的 2013 年,链家成立了自己的家装公司毫米装饰,做公装;2015 年与万科合作推出家装品牌 万链 ,做精装。

  此后,链家在家装这个万亿市场不断加注,包括投资同赛道的爱空间、东易日盛、牛牛搭等家装品牌,2017 年链家的创始人左晖还与自己的前秘书成立了南鱼家装。

  2019 年贝壳控股南鱼家装,2020 年 4 月贝壳找房 CEO 彭永安发布家装平台 被窝家装 ,主推精装施工,发布后就在贝壳找房 App 上拥有一级入口。同年 6 月,万科退出 万链 ,贝壳全盘接手。

  2021 年 7 月,贝壳宣布以不高于 80 亿的价格收购圣都家装,并于今年 4 月收购计划完成。彭永东称, 贝壳家装业务已经实现了从 0 到 1,圣都将让贝壳家装业务更快实现从 1 到 100 的规模化复制。

  同样的野心可见于租赁。2021 年底,贝壳成立惠居事业群,正式推出 贝壳租房 。今年 3 月贝壳租房开线上发布会,计划今年向市场提供 10 万套房源,包括集中式公寓和分散式公寓。

  据悉,贝壳租房旗下定位轻资产模式的 新青年公寓 已于 2022 年 2 月在上海徐汇区落地,项目总量 2979 套。

  家装和租赁都有很高的天花板。在国家稳房价、房住不炒的基调下,对于过往以房产交易为主营收的贝壳来说,两个都是很好的出口。

  家装行业虽然发展了多年,但给人的感觉依然是还处在婴幼儿阶段,集中度很低。据前瞻产业研究院数据,相关从业公司有 10 万家,其中,2019 年几个龙头企业的营收加起来占行业产值规模的比例不足 2%。

  稍微好点的是长租公寓,根据中研普华产业研究院统计 2018 年的数据,在集中式长租公寓,前五的集中度达到 44%;在分散式长租公寓,自如友家与相寓 HOME(我爱我家旗下)两个加起来有 61%。

  不过公开资料显示,即使在长租公寓大热的 2017 年,这些公寓的数量在全国租赁市场的占比也不过 2% 到 3%。中商产业研究院发布的 2020 年中国住房租赁行业现状分析数据显示,分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起来仅有 5%。

  这两个行业集中度低也不是没有原因。拿房产租赁行业来说,如果要做长租公寓,那么就需要先向房东缴纳租金,之后还要负担装修、购买家具等费用,重资产意味着无法快速铺开。

  家装行业的集中度低主要是因为产业链太长、太杂。除了有传统的家装企业,还有红星凯美龙、居然之家这些线下居家卖场,后来又衍生出了天猫家装、土巴兔这些互联网家装公司,最后还有爱空间这类产业链家装公司,万链就属于这类。

  2015 年万科与链家推出万链的时候,被寄予厚望,毕竟一家是头部房企,另一家拥有需求入口。2016 年,万链完成约 5000 单装修订单,占据了北京地区家装市场第一的位置。2017 年,万链乘胜追击提出 1.5 万单、10 万亿的目标,然后就没有了然后。

  最后,还是要指明的一点是,不管是租赁还是家装,都是在房地产的链条之下,也就是说,在这几年房地产不可能有大的增长的情况下,贝壳是在一个已经处在存量阶段的盘子里,寻找了两个还在增量的细分市场。而这两个市场之所以存在了这么多年还是增量,是因为要在他们之上建立统治地位,太难了。