环球·体育(中国)-官方网站房地产政策密集出台 重量级大咖告诉你深层
2022-06-12 12:12

  今年一季度经济增速是4.8%,由于四五月份受到的冲击比较大,就算考虑到六月份形势好转,有专家预计二季度的经济增速也只能达到0.5%左右,这样要完成全年5%以上的经济增速目标,挑战还是比较大的。

  于是我们都看到了一系列从上至下稳经济稳增长政策密集出台,其中,从中央到地方稳定房地产市场的诸多政策措施尤其引发市场热议,一方面说明稳房地产对于稳住经济大盘有着重要意义,另一方面也说明目前遇到的困难确实比较大。今年1月到5月,TOP100房企的销售额均值273亿元,同比下降了50%。头部房企尚且如此,中小房企的日子就更难了。

  如何看待目前的局面?如何解读这些政策?这些都是大家非常关心的焦点问题。6月9日下午,思维财经、投资者网主办、中制智库联合主办的“思维圆桌派:稳房地产与稳经济大盘”网上直播活动隆重举行,四位重量级嘉宾与会解答大家心中的疑惑,他们分别是:国务院参事室特约研究员陈全生,中制智库理事长兼研究院院长新望,同策研究院助理院长、同策首席研究员宋红卫,亿翰股份总部研究中心房地产首席研究员于小雨。投资者网总编辑陈元地担任本次思维圆桌派主持人。

  这些嘉宾或是对政策研究有独到的见解,或是长久从事房地产领域的研究工作,从宏观到微观,他们的观点非常值得倾听,以下是本次圆桌派主题演讲的精选实录:

  对当前房地产业的整体状况,我想用中央经济工作会议上提的三重压力,即“需求收缩,供给冲击、预期转弱”来说明。我认为中国房地产业现在就遇到了这三重压力。

  一是房地产的需求收缩。用三组数据说明:第一组是土地购置面积和成交价款都在下降。土地购置面积在2019-2021年连续三年负增长的基础上,今年1-4月为-46.5%;土地成交价款2021年增长2.6%,今年1-4月为-20.6%。第二组是商品房销售额和销售面积都在下降。销售额去年1-2月为133.4%,年底就跌至4.8%,今年1-4月为-29.5%;销售面积从去年1-2月的104.9%,跌至年底的1.9%,今年1-4月为-20.9%。第三组是新开工施工面积的累计增长和当月增长都在下降。去年全年累计增长-11.4%,今年1-4月累计为-26.3%;去年12月当月-11.4%,今年4月份为-44.2%。三组数据可充分说明房地产的需求收缩。

  二是房地产的供给冲击。用两组数据说明:第一组是土地供给。2002-2021年的20年间,前13年的土地购置面积全部在3亿平方米之上,近7年则均在之下,且去年是20年来最少的。2011年最多,为4.4亿平米,2021年则为2.2亿平米,减少一半。加之土地不可再生,房地产调控从严,所以土地供给很紧张,甚至可以说,既使有环球体育官方app下载-ios/手机版app下载钱也没地可投。第二组是资金供给。房地产实际到位资金和本年资金来源增长都在下滑,1-4月实际到位资金为-11.1%,资金来源为-23.6%。如,房地产投资中的自筹资金占30%左右,1-4月为-5.2%,但4月当月已为-77.4%,说明房企现在根本筹不到钱。又如,房地产投资中的国内虽只占比10%,但1-4月为-24.4%,4月份已为-85.5%,说明房地产从银行也是根本借不着钱的。没钱、少地,供给冲击可以说非常严重。

  三是房地产的预期转弱。也用两组数据:第一组是投资负增长。今年1-4月投资累计增长-2.7%,4月份已为-10.1%。第二组是房价负增长。全国商品房均价1-2月增长-10.7%,1-3月为-10.4%,1-4月为-10.8%,房价连续三个月负增长,预期就不仅是转弱,而是不看好,相应也就不买房了。今年4月,央行住户中长期(主要用于购房)增长9.2%,比2020年4月(19.9%)和2021年4月(15.5%)分别掉了10.7和6.3个点。为什么不买?举个例子:首付20万,按揭80万,20年按揭期,买下100万的房子。现房价跌了10%,绝不是100万的房子只值90万那么简单。以2012年7月6号的基准利率计算,等额本息还款方式要还143.7万,加上20万首付,等于是164万买了只值90万的房子;等额本金还款方式要还132.6万,等于150万买了90万的房子,而这90万的房价还具不确定性,你现在还要买房吗?

  买房是“买涨不买跌”,越跌越没人买,越没人买就越跌,“羊群效应”显现,就会引发银行的按揭风险,然后连锁反应,以住房、厂房、铺面房以及土地做抵押的风险,以房地产公司股权、专利、债券等质押的风险,以及为这些作担保的或有债务风险,受其牵扯和关联的上市公司还会引发的震荡风险,以及相应的债市风险。这就是稳经济大盘必须要稳房地产的道理。

  当然,房地产的下滑又会波及诸多相关行业的下滑。如房地产所需主要工业品的产量(万吨、万台等)出现负增长。今年1-4月,钢筋、水泥、平板玻璃,挖掘机、家用电冰箱和家用洗衣机分别增长为-13.6%、-14.8%、-0.7%、-27.3%、-7.5%和-4.3%,若计算当月产量,则负增长更加严重。这也是稳经济大盘必须要稳房地产的原因所在。

  3月16日,刘鹤副总理主持金融委会议,专门对房地产说了一句话:“要及时研究提出有力有效地防范化解风险的应对方案,而且要提出向新发展模式转型的配套措施。”我个人认为,现在所采取的宽松政策,几乎都是促进买房子的政策,而“向新发展模式转型的配套措施”几乎找不到。《“十四五”规划纲要》提出,要加快培育和发展住房租赁市场发展租赁市场。

  据住建部数据:2019年城镇居民人均住房建筑面积39.8平米,农村的是48.9平米;据央行调查报告数据:2019年城市居民住房拥有率已达96%,户均拥有住房1.5套。在这种大背景之下,必须加快培育和发展住房租赁市场,必须调整房地产的调控思路,把单一对销售市场的调控,变成销售和租赁并重,买房和租房并举的调控。“有房住”不等于“有住房”,要让租房也能乐业。

  第一条:政府出资,打折购买一二线城市濒临破产房企的竣工房屋,只租不卖,20年租期。一是避免房企破产引发连锁的金融风险,二是加快培育和发展住房租赁市场,三是较高档的住房用作人才政策房。

  第二条:政府出资,打折购买有一定旅游资源的三四线城市濒临破产房企的竣工房屋,发展“分时度假”和“产权酒店”。60万的房产,五折收购;卖给12个人,每人5万,拥有一个月产权,可转让,可继承,成立分时度假旅游公司的资本金都有了。还可与世界各国的分时度假旅游公司联手。

  第三条:政府出资,打折购买三四线城市濒临破产房企的竣工房屋,用于养老事业,将其改造成养老院,低价出租,国有民营,以解公立养老院不足之需。在适宜的地区,可请大医院或医学院建立分院,建设一批健康养老社区。

  第四条:政府出资,打折购买三四线城市濒临破产房企的竣工房屋,改造建设成职业技术教育学校(院),地方政府以房屋出资,大企业出机器设备和实习教师,职业教育学校出管理者和理论教师,还可利用国家用于职业技术教育的5000亿元资金。

  总讲过一句话,实体经济是一个国家的本钱。如果说我们要稳住中国经济大盘的话,首先要从实体经济着手。十九大提出要建设这个现代化的经济体系,具体包括现代产业体系、现代市场体系、现代调控体系、现代分配体系、现代区域经济等,其中现代产业体系的建设又包括四大块:实体经济、现代金融、高新技术再加人力资源。这四大块当中的实体经济是基础,后面三个是为实体经济服务的,当然也是相辅相成的关系。

  我们必须要认识到,实体经济对一个国家的重要性。其实2008年以后,各个国家都在开始反省,重新开始脱虚向实,因为原来的经济过度虚拟化、过度金融化。

  中国的实体经济,我觉得这些年发展最好的可能还不是制造业、交通业、采矿业,而是房地产。所以说,如果说要稳住中国实体经济的大盘,必须把房地产稳住。

  房地产的实体经济属性,基本没有什么争议。房子是用来住的,不是用来炒的。这就是重视它的实体属性,但房子毫无疑问是一个商品,具有使用价值和交换价值的二重性。由交换价值延伸出来的投资功能、金融功能,这是不可否认的客观存在,这是经济规律。只不过现在我们要把它这个过于脱实向虚的倾向做一些调整,要抑制过度虚拟化、过度投机的这种倾向。

  中国作为世界上最大的内需市场之一,我觉得把住房的消费,和整个的社会需求联系起来没有任何问题。因为人的衣食住行当中,由住房延伸出来的一系列消费实在是太重要,比重太大。

  我们在讲三大压力的时候,其中讲到需求收缩。需求收缩里边,如果说房子延伸出来的消费市场是一个巨量的市场,这一块儿的一系列需求不能得到充分释放,甚至有很大下滑的话,那么必然就是需求的大幅收缩。所以如果我们要稳消费,必须把住房这块儿的消费稳住。

  房地产的需求和消费是决定中国能不能成为世界最大的消费市场的一个非常关键的因素,同时,不仅是现在,在未来,不管我们承认不承认,情愿不情愿,房地产仍然是支柱产业。房地产和相关产业链带动的GDP占到17%左右。整个房地产市场几百万亿。另外对地方政府来说,土地的收入占财政收入的40%左右。中国中产阶层的财富构成,60%以上是房地产。你说它是不是支柱产业?

  中国下一步的发展,城市化仍然会提供很大的动能,在加入全球化这个大的条件不变的情况下,城市化仍然可以给中国带来至少十年的大发展。

  我是研究制造业的,我们有一个对中国的工业化水准和城市化水准的判断,就是中国的工业化大概比城市化进程快十年,也就是说城市化和工业化相比有十年的“欠账”。如果说我们每年提高一个百分点,十年提高十个百分点,使我们的工业化程度和城市化程度相称的话,那么每年大概有五六千万人要完成城市化、市民化,这会带来一个巨大的市场。

  当然我们现在看到一些大的城市人口在增加,同时也有一些城市人口在减少,但是总体上来讲,人口是集中趋向的,它不光是从农村往城镇跑,还有从小城镇向中等城市走,从中等城市向大城市走,从大城市向大都市走。原来的城市化可能是城镇化,那么未来就有可能是人口更加集中的都市化。如果从都市化的角度看,即使东南沿海,也还有许多路要走。更多的人口进入大城市,就有住房刚需,也会产生更多的改善型住房需求。

  我觉得总有一天,我们会有一个全国性的城市化发展规划,会更高水平地推进城市化、都市化,或者说城市的现代化,那么城市的这个现代化、都市化,城市的更新与改造,必须要有房地产的支撑。

  关于房地产的发展逻辑,过去这些年有很多争论,任泽平说得比较有名:近期看政策,中期看土地,长期看人口。孟小苏讲房价的逻辑是近期看供求,中期看土地,远期看金融。如果让我讲中国房地产的逻辑,我的观点是:一定要参照中国的金融逻辑的变化。

  中国新的金融逻辑里,金融不是拿钱来滚动,自我发展,拿钱赚钱。对金融这种膨胀和扩张,可以叫资本的无序扩张。这从2017年之后就有一个改变,即金融的第一个功能是服务实体经济。那么房地产呢,原来主要利用金融杠杆来发展。2017年之后,由于金融逻辑的变化,房地产的一些发展逻辑也相应地有了一些变化。所以,我们现在看房地产的发展,和金融政策的逻辑变化一定要一致,要相互参照。

  我觉得未来房地产的属性和逻辑,更可能是符合制造业和服务业的属性与逻辑。原来我们说房地产的金融功能,主要是通过土地来体现的。它成本的构成中,主要是地涨得快,房价必然要涨。

  未来如果说土地的供应越来越去金融化、去投机化,那么房地产未来就是个制造业,就是像搭积木一样的造房子,就是一个工厂化的过程。而且开发商如果要想做成一个优质企业,必须在重视制造业属性的同时,强化服务业的属性,向服务业延伸,成为美好生活的供应商。

  房地产调控政策的侧重点也在变化,原来稳房价是调控重点,而近年一些房企发生的危机,促使未来的调控重点不仅要稳房价,更要防风险。在稳房价向防风险转变的同时,对房地产的调控也成为稳中国经济大盘的一个重要的组成部分。

  今天感谢《投资者网》提供这次机会,也借这个机会给大家分享一下我们近期研究的一些结论。因为最近,尤其是今年以来的疫情反复,不管是对经济的冲击还是对房地产的影响都比较大。我是站在疫情影响的这个角度来探讨一下今年房地产市场的形势。

  首先谈到疫情的时候,大家很容易跟上次疫情做一个对比,我这次也是很直观地把两次疫情下房地产行业所处的经济背景,以及房地产市场趋势先做一个简单的比较。这两次的宏观经济背景是完全不一样的,这对我们来看当前的房地产以及未来趋势是至关重要的。2020年初的时候,疫情在国外的时候也是多点爆发,而当时我们国家除了武汉,总体复工复产比较迅速,我国的经济受到冲击没那么大,国外很多出现负增长。在这个背景下,美国开启了一系列货币宽松的政策,在这个大背景下,大量热钱流入我国,对房地产行业来讲,就是房企融资更容易了。现在房企房贷的问题行业比较关注,大家看在上次疫情的时候,其实房企的债券融资是1.2万亿,是历史的新高,利率又比较低,4%-6%的水平。但今年完全不一样,我们一季度的GDP增速是4.8%,美国一季度是4.2%左右,美国的经济增速也已经起来了,它面对的主要问题是通胀问题。在这个背景下,美国的货币紧缩又开始来了,在这个背景下,热钱就会流出我国。

  对于房地产行业来讲,最难的就是融资。还有一点就是人民币从2020年到现在贬值幅度比较大,对于房地产企业来讲,偿还以前的美元债压力是倍增的,对比下来,今年的房地产市场更严峻。

  从市场趋势来讲的话,其实这次疫情跟上次疫情最大的一个不同点在于,上次疫情整个房地产市场还处于一个上升的大周期,2020年疫情结束之后,一线城市以及核心的三四线城市都出现了地王的现象,土地市场开始热,直接引起的就是楼市的火爆,深圳的这种万人抢房,杭州的万人抢房,各地的千人摇号都出来了,其实也是在这个大背景下,2020年下半年出台了“三道红线”,到年底的时候集中度收紧政策也出台了。

  而今年即使没有疫情冲击,本身市场也处于一个下行的趋势,其实在去年二拍、三拍的时候,土地市场已经开始低迷,从去年下半年开始楼市也已经开始低迷了,当时的成交量也好,价格上涨的趋势也好,都已经开始逐渐扭转。这是两次的疫情所处的宏观背景以及市场趋势的差异。

  我们再看当前对市场的影响,首先是对房地产市场投资的影响。从1998年房改以来,整个房地产投资增速的变化呈现几个特点;一个就是韧性比较强,可以看到除了这两次疫情冲击下,这两个时期增速是负增长,在之前的所有年份里面,即使在2008年全球金融危机、2012年经济下行压力大的时候,或者2014年欧债危机冲击下行压力下,最低的时候增速到1%;另一个特点是弹性比较大,就是不管受到什么样的冲击,行业调整也好,经济冲击也好,只要出政策“给钱”之后,房地产投资能快速上涨。这点在上一轮疫情期间也能够看到。

  但这次我感觉主要是受到疫情的过度冲击,因为现在好多项目基本是停滞的,但这种疫情的冲击不是以房企投资意愿能够掌控的。所以说疫情控制住之后,我判断房地产投资还能够快速的起来。

  这是房地产投资的一个特点,另一个就是从投资的经济作用来看,今年以前房地产投资增速基本是高于固定资产投资增速的,也就是说房地产业以及房产投资在整个宏观经济中起着非常重要的作用,并且也主要是积极的作用。而从去年下半年开始,房地产行业对经济的贡献呈下降的趋势。今年大家也知道我们要保经济增长,所以说投资要稳,而房地产投资应该是当前房地产行业政策的一个重要抓手,并且也是一个比较可行的抓手,因为它弹性比较大。

  再从房地产投资结构来讲,投资尽管分五个维度,但其实主要分两块,一个是施工投资,一个是拿地投资。而现在房地产投资结构呈现一个明显的趋势变化,就是施工投资的占比在逐渐上升,拿地投资的占比逐渐下降,这就跟房企土地购置意愿下降有很大关系。这也就是为什么当前即使“出险”的企业,相关政策也要积极介入,要求企业复工复产,保施工保交付,其实除了民生问题,一部分也是在稳投资,稳行业,稳房地产业。

  再就是从房地产市场销售角度来看,这几年整个房地产销售从月度来讲有两个明显冲击的时间点,就是两次疫情。上次是2020年的时候,销售下降幅度超过40%,今年1月到4月份是下降39%,我估计到5月份宏观数据出来之后,基本上也接近40%。而且这次下降趋势,是在去年六、七月份已经开始的一个负增长态势里进一步的下探。即使疫情控制住之后,可能短期内也不会进入到一个正增长的态势。

  从不同城市布局来讲,一线城市这次受疫情冲击影响比较大,但是在疫情影响之前一线城市的降幅明显要小于二三线。从房价上也能体现出来,一二线城市价格的刚性还是比较强,三四线城市即使没有疫情冲击,2月份就已经进入一个负增长阶段。因此疫情结束之后,一二线城市、核心城市,能够迅速地恢复起来,三四线城市可能还会延续整体下行的趋势,背后的原因是我们三四线城市面临着人口的流出,产业支撑比较弱等问题。

  从企业角度来讲,我们看看百强房企的销售规模,1、2、3、4月份降幅逐渐增大。从TOP20房企来看,即使卖得最好的这些企业,甚至头部前五的这些企业,前四个月基本上降幅也超过40%。

  所以今年整体的销售情况是比较差,销售是投资的前导性指标,投资又是施工跟土地购置的同步性指标。也就是销售的持续下行,会引导开发投资的持续下行,会导致拿地意愿下降、施工继续下行,接着未来的供给会继续下行,又会导致销售继续下降,就形成一个恶性循环。这也就是为什么当前出台一系列房地产政策的原因,一定要打破这个恶性循环的传导。

  在这个逻辑背景下,我们对未来投资的趋势研判,由于投资的韧性比较强,弹性比较大,在疫情结束之后,我们预计在经过三到五个月,也就是到今年四季度,投资能够进入一个正增长的态势。我们预计今年整个投资增速可能在0.5%-1%左右,相对来说比较乐观。但对销售来讲的话,从全国角度来看整个下行趋势可能要延续到2023年7月份。但是各个城市之间是分化的,尤其是像一线城市跟核心二线,领先全国六到七个月,也就是到今年年底的时候,一线城市基本会触底反弹。

  再就是从房产市场信心来看的话,其实我感觉目前金融机构的融资信心、消费者的购房信心、房企的投资信心都还没有完全恢复。

  首先是金融机构的融资信心不足。融资政策松动,并不等于行业融资回暖,从房地产开发资金来源的变化情况可以看出,房地产国内开发下降近25%,支持力度不强。也就是说,我们口尽管去年9月份“两维护”政策就出来了,但真正的其实没有给到位,其实还是收紧的。房地产开发资金来源就主要归到销售回款和自筹资金上,去年销售规模比较大,贡献了将近59%,但今年销售占比下行到52%,那压力就回到自筹资金上来了,也就是让企业去自筹资金,渠道主要包括几个部分:一个是股权融资,但现在A场还是没有对房地产开放,那就要求企业去卖股权。第二个是非标融资,也就是在金融市场上发私募等产品,但这块其实融资情况也不好。第三种就成了供应链上的笼子,就是对上下游供应商的企业占款。大家可以看一下,从去年开始,好多企业都是供应链上商票违约开始的,因为“三道红线”的影响,房企要美化自己的三个指标,其实好多企业都在把它的负债压到供应链上,用票据融资来替代债务,所以房企的风险爆发好多都是从供应链上开始的风险爆发,这个融资环境整体还是偏紧。

  所以从政策面上来讲,我的点评就是涉及的面广,但是尺度不够。最核心的政策其实还是在融资政策上,尤其是对民营企业的融资,如果这块不放开,我感觉目前整个行业其实很难去稳定,整个产业链条也盘活不了。我前面所讲的对投资比较乐观的一个前提,是因为我们政策支持。而从整个产业链上来讲,融资政策不松动,我感觉今年整个行业其实很难去复苏。

  前面讲了政策面资金面,我们再看需求面。其实从购房者的角度来看呢,你要具备三个方面才能买房,一个是购房资格,第二就是购房能力,第三是购房意愿。现在主要表现的问题就是购房能力、购房意愿不强。

  根据央行一季度公布的数据,住户部门新增创了一个新高,住户部门新增存款创了一个新低,比过去五年的平均水平还低。背后其实是对未来收入增长不稳定的预期导致的担忧,花钱的积极性下降了,也就是你支付能力在下降。第二点,我们在疫情期间对购房意愿做了一个调研,在三个月以内、半年以内、一年内购房的比例整体都在下降。也就是说,好多本来有购房计划的,因为受到各种影响,可能短期内就不购房了。这反映的是购房者信心不足、能力不足。

  像我们所代理的这些项目,我记得在去年六月份左右,当时购房者只是观望,他们观望点在哪儿呢?其实就是买涨不买跌嘛,谁都不想买在一个价格的高位,到年底的时候,购房者的担忧增加了一个层面,因为陆陆续续有企业“爆雷”,购房者怕买到烂尾楼。到现在购房者又多了一层担忧,因为疫情对中小企业冲击影响比较大,很多人对未来收入预期不乐观,支付能力就多了一层担忧。如果这三个问题不解决。购房者的需求其实很难去支撑起来。

  再来看看整个房地产行业的风险问题。近十几年来,A股上市的房企数据,整体净利润增长了7倍,但是整体负债增长了将近18倍,净利润对负债的覆盖占比只有2%多一点,也就是你现在拿出你所有的净利润,还你债务的利息都不够。这就概括了这十几年房地产行业快速增长背后的一个主逻辑,是靠负债驱动下的一个规模增长,就是借新还旧。因为你的整个盈利不足以覆盖债务的利息,只能靠不断地借更多的钱,用这些钱去还掉旧的债务,剩下再去扩大投资。这是最根本的一个风险点。

  我们对40家左右的民营房企的债务情况做了一个统计,2021年是房企实质性还债的一年,因为2021年之前基本上是筹到的钱大于到期的债,都有一个融资的余额,拿着余额再去扩张投资,到2021年大家就是筹到的钱小于到期的规模,也就是开始有融资缺口,要从项目上去抽调现金流了。我们也拿了几个样本企业去做了一个对比,如果从项目上抽调超过10%的现金流其实是很难的。所以现在房企的风险其实还是比较高的。

  前面说了信用债市场,其实信用债只是房企债务的一个维度。我们统计了整个供应链上的债务规模,这个规模是信用债市场的十倍,就是更大的供应压力其实在这里。所以好多企业把整个供应链上的企业都拖累了,装修的、涂料的、建材的、电梯的,等等。我们再看今年房企的到期情况,乐观估计他们今年还能够筹到去年同等规模的钱,其实有六成的企业的偿债压力要高于去年,其中有两成企业还要达到去年偿债压力的两到五倍。所以整个债务风险其实在恶化。

  并且现在债务风险还有转化的一个趋势,就是原来的信用债市场引发的流动性风险。从去年年底开始,因为好多企业是基于这个减少资产损失的这个角度要做资产处置,通过法律诉讼,对企业进行破产清算,这就要求冻结企业的资产,这就从流动性风险引发了整个企业的停滞运营风险,甚至引发破产风险,这个影响确实是比较大的。

  总体来讲,我的核心观点就是几个:首先就是当前的房地产市场形势背景跟上次疫情是完全不一样的,当前是疫情冲击叠加行业下行趋势,房产发展的压力更大。近期一百多个城市出台了两百多个调控政策的原因就是基于此。但是尽管出政策,我感觉最核心的对民营企业的融资政策如果不松动的话,对盘活整个行业作用相对比较小。所以整个市场底可能要到明年才能出现了,今年形势还是比较严峻的。

  谢谢主办方的邀请,今天跟大家分享一下我们最近的一个观点。正好昨天(6月8日)也是上海集中供地收官,22城的集中供地现在是有20个城市都已经拍完了,所以我也从这第一轮的集中供地跟大家聊一聊我们对于房企未来格局的看法,主要跟大家聊三个观点。

  第一个聊一下土地的成交变化情况。通过这一次集中供地,我们也看到2022年首轮集中供地的建筑面积跟成交金额,相比去年第一轮集中供地下滑得非常大,成交规模的降幅相当于是腰斩了,那会不会对下半年或者说明年房子的供应产生很大的冲击?从土地供应量的角度来看,因为整个行业上半年的景气度不高,城市在推地的过程中可能也有一些侧重,但如果把时间拉得更长一点来看的话,这个总量的数据并没有大幅的下滑,更多的是处在这几年相对比较稳定的水平。其次,从企业角度来看,通过三四月份密集跟踪房企业绩会以及年报的情况,我们发现重点跟踪的50家房企的存续比基本在3-5年,供应有基础。分析来看,虽然供应总量不会出现断崖式下滑,但可能会在部分城市出现供需不匹配的情况,或者供需的错配。企业也同样如此,总量来看没问题,但不排除在个别城市出现供应的断档。

  第二个要聊的,就是企业利润的底是不是已经出现,利润什么时候能够改善?通过首次集中供地,可以看到土地的出让规则更宽松了。对房企来说这个门槛是往下降的。而且,我去看具体的一些地块,部分地块的销售限价已经有一定程度地打开。这也就意味着,2022年首批集中供地的利润空间跟去年相比的话,有一定程度的提升。

  根据我们亿翰重点跟踪监测的50家优质企业来看,整体的利润情况下滑得比较厉害,净利润率现在已经从原来的两位数降到了现在的个位数,大约8%左右,这也是历史上没有过的。考虑到我们跟踪的50家企业是优中选优的,如果把这个样本量继续扩大,扩大到全行业的上市公司,这个净利润率是3%。已经处于一个比较低的位置。

  其实一个行业从两位数的净利润率到比较低的利润率,也是这个行业成熟的标志。因为从竞争的激烈程度,价格上涨空间受限,生产要素、上游原材料的成本增加等等,都决定了行业利润空间的变化。这个行业像以往一样比较轻松地通过土地增值就能赚钱的模式已经不存在了。

  说到修复或者改善行业状况大概会到什么时候,因为刚才也提到了,经过首次集中供地的一些变化,结合整体行业情况,我认为地价跟房价会做进一步的优化和调整。但在房企的报表上要看到改善,我认为至少要到2023年的财报上。

  另外一个变化是,现在企业对于成本的管控意识、对第二增长曲线的这种新利润点的探索在加强。比如一些相对比较稳健的企业,在精细化运营、数字化管理等方面都在做一定程度的优化和调整。经过这些调整之后,对企业的整体利润改善有一定作用。也就是说,除了政府供地这一端的让利的行为,企业自身也在做不断的改善,让行业从快速增长转变为成熟期,我们相信利润率在后面两年左右的时间,也会走出微笑曲线的右半段。

  第三个要聊的,就是关于未来房企竞争格局的演绎。我们统计了上市公司的土地储备发现,历史上首次出现了整体土地储备以及有息负债的下降的情况。

  整体来看,我们认为第一梯队是大型央企与规模民营企业共存的格局基本上是不变的,我们每个月月底发布的销售榜单来看,其实前十或者说前15的企业变动并不是特别大。但是腰部的企业变化就非常大了,以往更多的是民营企业集中在这里面,接下来会有一些发展速度过快、杠杆放得过高的房企会逐渐地从腰部逐渐调到尾部。还有一些市场化的地方国企,非常有可能成长为腰部力量,另外就是稳健经营的民企,尤其是原来杠杆规模放得并不是特别高的,比如一些区域性的公司,在这个环境下,去把一些出险企业空出来的市场空间一个一个替代。我们认为腰部的企业,更多的是稳健经营的这一类企业去做大做强,然后形成一个稳定的力量。

  行业整体来看,头部的格局基本恒定,腰部房企想要做梯队的跨越还是比较难的,但是从小做到中是可以的,这个路径是非常清晰的。尾部更多的是一些地方型企业互相抱团取暖。经过这一轮调控的洗礼,我相信整个行业对杠杆、对自己的约束也会变得跟以往有所区别。从原来的一个快速增长的时代,转变为一个慢增长、更加注重质量的时代,跟我们整体大环境的背景也是一致的。在这种情况下,我们认为整个行业的集中度,尤其是头部与腰部的这个集中度,还是会经历一个高速成长,然后有一个往下调整,再恢复到一个相对平稳的态势中去。